WEG-Verwaltung · Frankfurt-Innenstadt
Unten Gewerbe, darüber Wohnungen: In der Innenstadt ist das ein Schwerpunkt – und daran entscheidet sich die Verwaltung.
Wohnungs- und Teileigentum in einem Gebäude bedeutet unterschiedliche Nutzungen, unterschiedliche Kostenanteile und unterschiedliche Interessen in derselben Eigentümerversammlung. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, fester Ansprechpartner und alle Unterlagen jederzeit im digitalen Eigentümerportal. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend, dem östlichen Nachbarstadtteil.
Nutzungsarten
Ein Innenstadtobjekt mit Ladenlokal, Praxis oder Gastronomie im Erdgeschoss und Wohnungen darüber ist eine Gemeinschaft, im Alltag aber zweierlei. Die gewerbliche Nutzung bringt Lieferverkehr, Öffnungszeiten, höhere Besucherfrequenz, mehr Müll und oft auch mehr Verschleiß an gemeinschaftlichen Flächen mit sich. Für die Bewohner zählen umgekehrt Ruhezeiten und ungestörte Zugänge.
Verwaltung heißt hier nicht, eine Seite zu bevorzugen, sondern die Punkte früh zu klären, an denen es sonst später knirscht: Was regelt die Gemeinschaftsordnung zur zulässigen Nutzung? Wer trägt welche Betriebskosten? Wann darf angeliefert werden, wo stehen die Behälter, wie oft wird gereinigt? Vieles davon ist beschlussfähig – wenn es jemand auf die Tagesordnung setzt, statt es laufen zu lassen.
Abrechnung
Die Jahresabrechnung ist bei gemischt genutzten Objekten der Punkt, an dem sich zeigt, ob die Verwaltung sauber arbeitet. Wo Wohn- und Gewerbenutzung unterschiedliche Kosten verursachen, lohnt die Frage, ob der angewendete Verteilerschlüssel dazu passt – und ob er dem entspricht, was Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage vorgeben.
Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorgaben, die Vereinbarungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie wirksame Beschlüsse der Gemeinschaft. Wir gleichen das zu Beginn der Zusammenarbeit ab, statt den vorgefundenen Schlüssel ungeprüft fortzuschreiben – das ist einer der häufigsten Übernahmefunde.
Getrennte Zähler für Wasser, Heizung und Strom sind bei unterschiedlicher Nutzung der sauberste Weg, Streit zu vermeiden. Wo sie fehlen, benennen wir, was eine Nachrüstung kostet und was sie der Gemeinschaft erspart.
Eine Abrechnung, die niemand nachrechnen kann, erzeugt im Folgejahr dieselben Rückfragen. Wir stellen die Kostenarten, die Schlüssel und die Zuordnung so dar, dass jeder Eigentümer seinen Anteil nachvollziehen kann. Was in der Abrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG.
Kosten
Das Verwalterhonorar wird je Einheit und Monat bemessen. Gerade bei gemischt genutzten Objekten ist ein veröffentlichter Pauschalpreis wenig wert, weil der Zuschnitt des Hauses den Aufwand bestimmt und nicht die Zahl der Einheiten allein.
Gemischt genutzte Objekte liegen in der Regel über einer reinen Wohnanlage vergleichbarer Größe. Der Grund ist der Aufwand: mehrere Abrechnungskreise, abweichende Verteilerschlüssel, mehr Abstimmung zwischen den Nutzungsarten und häufig längere Vorläufe bei Maßnahmen. Wir sagen das vorher, damit die Zahl im Angebot niemanden überrascht. Was genau in den Betrag einfließt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung.
Verwalterwechsel
Bei gemischt genutzten Objekten beginnt die Unzufriedenheit oft an derselben Stelle: Die Jahresabrechnung ist nicht nachvollziehbar, Gewerbe- und Wohnanteile sind nicht sauber getrennt, und auf Rückfragen kommt keine Antwort, die man an einen Beleg anschließen könnte. Dazu die üblichen Punkte – Beschlüsse werden nicht umgesetzt, Handwerker nicht koordiniert, niemand ist erreichbar.
Der Wechsel selbst ist ein geordneter Vorgang: Beschluss in der Eigentümerversammlung, Bestellung des neuen Verwalters, dann Übergabe von Unterlagen, Konten und laufenden Vorgängen. Bei Mischobjekten prüfen wir zu Beginn zusätzlich die Verteilerschlüssel gegen Teilungserklärung und Beschlusslage. Ablauf, Unterlagen und Fristen im Detail stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln; welche Rolle der Beirat dabei spielt, erklären wir unter Verwaltungsbeirat der WEG.
Leistungen
Wir übernehmen die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft vollständig – kaufmännisch und technisch. Das Jahr beginnt mit dem Wirtschaftsplan, läuft über die Buchhaltung zur Jahresabrechnung und schließt die Erhaltungsrücklage ein. Bei gemischt genutzten Objekten gehört die Pflege der Abrechnungskreise und Verteilerschlüssel ausdrücklich dazu, ebenso die Abstimmung zwischen gewerblicher und Wohnnutzung. Hinzu kommen Eigentümerversammlung, Umsetzung der Beschlüsse und die Koordination der Fachbetriebe. Ausführlich beschrieben ist das auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main.
Wovon das Honorar abhängt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung. Was in der Jahresabrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG. Weitere Stadtteilseiten finden Sie unter WEG-Verwaltung im Ostend, WEG-Verwaltung im Nordend und WEG-Verwaltung in Sachsenhausen.
Häufige Fragen
Ja. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend, dem östlichen Nachbarstadtteil der Innenstadt. Objektbegehungen, Handwerkertermine und Eigentümerversammlungen in Präsenz sind damit kurzfristig möglich.
Ja. Gebäude mit Wohnungs- und Teileigentum sind in der Innenstadt ein Schwerpunkt. Wichtig ist, was Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zur zulässigen Nutzung und zur Kostenverteilung vorsehen, und ob abweichende Verteilerschlüssel wirksam beschlossen wurden. Das prüfen wir zu Beginn der Zusammenarbeit, statt den vorgefundenen Schlüssel ungeprüft fortzuschreiben. Hinzu kommen praktische Punkte: Anlieferung, Reinigungsturnus, Müllmengen und der höhere Verschleiß gemeinschaftlicher Flächen.
Abgerechnet wird nach den gesetzlichen Vorgaben, den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung und wirksamen Beschlüssen. Sieht die Gemeinschaftsordnung für bestimmte Kosten einen eigenen Schlüssel vor, gilt dieser. Darüber hinaus kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten im gesetzlichen Rahmen eine andere Verteilung beschließen – unterschiedliche Nutzungen sind oft der Anlass, das zu prüfen. Wo Wohnen und Gewerbe unterschiedlich verbrauchen, sind getrennte Zähler für Wasser, Heizung und Strom der sauberste Weg. Fehlen sie, benennen wir, was eine Nachrüstung kostet und was sie der Gemeinschaft an Streit erspart.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter und beschließt den Verwaltervertrag. Danach folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Bei gemischt genutzten Objekten prüfen wir zusätzlich die Verteilerschlüssel gegen Teilungserklärung und Beschlusslage. Wir übernehmen die Abstimmung mit der bisherigen Verwaltung und sagen offen, wenn Unterlagen fehlen.
Kontakt
Ein kurzes Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Danach wissen Sie, ob die Zusammenarbeit passt – und wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.