WEG-Verwaltung · Frankfurt-Gallus
Kaum ein Frankfurter Stadtteil hat sich so verändert wie das Gallus. Neben dem alten Arbeiterviertel ist mit dem Europaviertel ein Quartier mit sehr vielen jungen Eigentümergemeinschaften entstanden.
Bei einer neuen Gemeinschaft entscheiden die ersten Jahre: Abnahme des Gemeinschaftseigentums, Verfolgung der Mängel, Gewährleistungsfristen und der Wechsel vom Verwalter des Bauträgers zu einem, den die Eigentümer selbst gewählt haben. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, fester Ansprechpartner und alle Unterlagen jederzeit im digitalen Eigentümerportal.
Baubestand
Das Gallus entstand als Wohnort für die Beschäftigten der Werke und Bahnanlagen: dichte Mehrfamilienhäuser aus der Zeit um 1900, dazu Siedlungsbau der Zwischenkriegszeit und Wiederaufbau der Nachkriegsjahre. Auf dem Gelände des früheren Güterbahnhofs ist seit den 2000er Jahren das Europaviertel hinzugekommen, mit Gebäuden, die es in dieser Größe im alten Gallus nicht gab.
Für die Verwaltung sind das zwei Welten. Im Altbestand geht es um Dach, Fassade, Stränge und Heizung und um Gemeinschaften, die seit Jahrzehnten bestehen. Im Europaviertel geht es um große Anlagen mit Tiefgarage und Technik, um Gewährleistungsfristen, die ablaufen, und um Eigentümer, die sich erst kennenlernen. Beides verlangt eine eigene Herangehensweise.
Neue Gemeinschaft
Eine frisch gegründete Eigentümergemeinschaft hat ein Zeitfenster, das sich nicht wiederholt. Solange die Gewährleistung läuft, kann die Gemeinschaft Mängel am Gemeinschaftseigentum auf Kosten des Bauträgers beheben lassen. Läuft die Frist ab, zahlt sie selbst. Das ist der teuerste Fehler, den eine junge WEG machen kann.
Wir führen eine Liste, die diesen Namen verdient: was festgestellt wurde, wann es gemeldet wurde, was der Bauträger zugesagt hat und was tatsächlich erledigt ist. Ohne diese Dokumentation verliert die Gemeinschaft Ansprüche, die ihr zustehen.
Gewährleistungsfristen laufen still ab. Wir halten die Termine nach und weisen die Gemeinschaft rechtzeitig darauf hin, wenn vor Fristablauf etwas veranlasst werden muss – inklusive der Frage, ob ein Sachverständiger hinzugezogen werden sollte.
Der erste Verwalter wird in der Regel vom Bauträger eingesetzt. Danach entscheidet die Gemeinschaft selbst. Wir erklären, welche Unterlagen bei diesem Wechsel vollständig übergeben werden müssen, damit die Gemeinschaft nicht ohne Abnahmeprotokolle dasteht.
Kosten
Das Honorar bemisst sich je Einheit und Monat. Einen Festpreis für alle gibt es bei uns nicht, weil es ihn ehrlicherweise nicht geben kann: Zwei Häuser mit gleicher Einheitenzahl können sehr unterschiedlichen Aufwand bedeuten.
Maßgeblich sind vor allem die Zahl der Einheiten, der Zustand des Gebäudes und der tatsächliche Betreuungsaufwand. Große Anlagen mit vielen Einheiten senken den Betrag je Einheit, erhöhen aber den Koordinationsaufwand – in der Gründungsphase zusätzlich durch die Mängelverfolgung. Was genau in den Betrag einfließt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung.
Verwalterwechsel
Die Gründe ähneln sich über alle Stadtteile hinweg: Niemand geht ans Telefon, die Abrechnung kommt spät und ist nicht nachvollziehbar, Beschlüsse werden nicht umgesetzt, Handwerker nicht koordiniert. Im Europaviertel ist der häufigste Anlass ein anderer: Die Gemeinschaft möchte nach der Bauträgerphase einen Verwalter, den sie selbst gewählt hat.
Der Wechsel läuft geordnet ab: Bestellung des neuen Verwalters und Beschluss über den Verwaltervertrag in der Eigentümerversammlung, anschließend Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und offenen Vorgängen. Ablauf, Unterlagen und Fristen stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln; welche Rolle der Beirat dabei spielt, erklären wir unter Verwaltungsbeirat der WEG.
Leistungen
Wir übernehmen die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft vollständig – kaufmännisch und technisch. Vom Wirtschaftsplan über die Buchhaltung bis zur Jahresabrechnung, einschließlich Erhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung und Umsetzung der Beschlüsse. Bei jungen Gemeinschaften gehören Mängelverfolgung, Fristenkontrolle und die Abstimmung mit dem Bauträger zur laufenden Arbeit dazu. Ausführlich beschrieben ist das auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main.
Wovon das Honorar abhängt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung. Was in der Jahresabrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG. In der Nachbarschaft finden Sie WEG-Verwaltung in Bockenheim, WEG-Verwaltung im Gutleutviertel und WEG-Verwaltung in Griesheim. Eine Übersicht aller Stadtteile steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt.
Häufige Fragen
Ja. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend; das Gallus und das Europaviertel betreuen wir als Teil des westlichen Frankfurts. Objektbegehungen, Handwerkertermine und Eigentümerversammlungen in Präsenz sind selbstverständlich möglich.
Ja. Die Erstbestellung ist zeitlich begrenzt; danach entscheidet die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung selbst, wen sie bestellt. Wichtig ist, dass bei der Übergabe die Unterlagen aus der Bauphase vollständig mitkommen: Abnahmeprotokolle, Mängellisten, Pläne, Revisionsunterlagen und Wartungsverträge. Fehlt davon etwas, benennen wir es schriftlich, statt es stillschweigend hinzunehmen.
Dann trägt die Gemeinschaft die Kosten in der Regel selbst. Genau deshalb ist die Fristenkontrolle in den ersten Jahren die wichtigste Aufgabe. Wir führen die Mängel mit Meldedatum und Stand, halten die Fristen nach und sagen rechtzeitig, wenn vor Fristablauf eine Entscheidung der Gemeinschaft nötig ist.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter und beschließt den Verwaltervertrag. Danach folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Bei Neubauanlagen achten wir besonders darauf, dass die Unterlagen aus der Bauphase vollständig übergeben werden.
Kontakt
Ein kurzes Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Danach wissen Sie, ob die Zusammenarbeit passt – und wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.