WEG-Verwaltung · Frankfurt-Gutleutviertel
Das Gutleutviertel besteht aus zwei Teilen: altem Wohnbestand entlang der Gutleutstraße und den Neubauquartieren am Westhafen. Für eine Gemeinschaft sind das zwei völlig verschiedene Aufgaben.
In den Hafenquartieren liegt der Schwerpunkt auf Technik und Gemeinschaftsflächen: Tiefgarage, Aufzüge, Lüftung, Pumpen, Zugangssysteme. Diese Bauteile sind teuer, wartungspflichtig und bestimmen den Wirtschaftsplan stärker als die Fassade. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, fester Ansprechpartner und alle Unterlagen jederzeit im digitalen Eigentümerportal.
Baubestand
Entlang der Gutleutstraße stehen Wohnhäuser aus der Zeit vor und nach dem Krieg, teils einfach, teils saniert. Am Westhafen ist seit den 2000er Jahren ein ganz anderes Quartier entstanden: größere Anlagen, oft mit mehreren Aufgängen, durchgehender Tiefgarage und gemeinschaftlicher Gebäudetechnik. Beide Bestände liegen wenige hundert Meter auseinander und brauchen völlig unterschiedliche Erhaltungspläne.
Beim Neubau täuscht das Baujahr. Wer glaubt, ein Gebäude aus den 2000er Jahren brauche vorerst keine Rücklage, übersieht, dass die teuersten Bauteile technisch sind und nicht aus Stein bestehen: Aufzug, Lüftungsanlage, Pumpen, Brandmeldetechnik, Zugangssystem und die Abdichtung der Tiefgarage haben Lebensdauern von fünfzehn bis dreißig Jahren. Diese Fristen laufen jetzt ab.
Technik und Tiefgarage
In einer Neubauanlage entscheidet nicht die Fassade über die Kosten, sondern das, was im Keller und auf dem Dach steht. Gemeinschaften unterschätzen das regelmäßig – bis die erste große Reparatur kommt und die Rücklage dafür nicht vorgesehen war.
Die Abdichtung über der Garage und der Zustand der Betonbauteile sind die größten Einzelposten einer Neubauanlage. Schäden entstehen über Jahre unsichtbar. Wir lassen den Zustand regelmäßig feststellen und bringen das Ergebnis in die Rücklagenplanung, bevor es ein Notfall wird.
Wartungsverträge laufen oft jahrelang unverändert weiter, obwohl Leistung und Preis nicht mehr passen. Wir prüfen die Verträge, holen Vergleichsangebote ein und legen der Gemeinschaft vor, was sich ändern lässt – ohne an der Sicherheit zu sparen.
Elektronische Zugangssysteme sind komfortabel, solange sie gepflegt werden. Wir halten Berechtigungen nach, sorgen für die Dokumentation und benennen rechtzeitig, wenn ein System nicht mehr unterstützt wird – das ist bei dieser Technik absehbar und planbar.
Kosten
Das Honorar bemisst sich je Einheit und Monat. Einen Festpreis für alle gibt es bei uns nicht, weil es ihn ehrlicherweise nicht geben kann: Zwei Häuser mit gleicher Einheitenzahl können sehr unterschiedlichen Aufwand bedeuten.
Maßgeblich sind vor allem die Zahl der Einheiten, der Zustand des Gebäudes und der tatsächliche Betreuungsaufwand. Anlagen mit Tiefgarage, Aufzügen und gemeinschaftlicher Technik erzeugen mehr laufende Koordination als ein Wohnhaus ohne diese Bauteile. Was genau in den Betrag einfließt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung.
Verwalterwechsel
Die Gründe ähneln sich über alle Stadtteile hinweg: Niemand geht ans Telefon, die Abrechnung kommt spät und ist nicht nachvollziehbar, Beschlüsse werden nicht umgesetzt, Handwerker nicht koordiniert. In den Hafenquartieren kommt häufig hinzu, dass Wartungsverträge seit der Erstbezugszeit unverändert laufen und niemand sie je geprüft hat.
Der Wechsel läuft geordnet ab: Bestellung des neuen Verwalters und Beschluss über den Verwaltervertrag in der Eigentümerversammlung, anschließend Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und offenen Vorgängen. Ablauf, Unterlagen und Fristen stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln; welche Rolle der Beirat dabei spielt, erklären wir unter Verwaltungsbeirat der WEG.
Leistungen
Wir übernehmen die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft vollständig – kaufmännisch und technisch. Vom Wirtschaftsplan über die Buchhaltung bis zur Jahresabrechnung, einschließlich Erhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung und Umsetzung der Beschlüsse. In technisch anspruchsvollen Anlagen gehört die Verwaltung der Wartungsverträge und Prüffristen zur laufenden Arbeit dazu. Ausführlich beschrieben ist das auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main.
Wovon das Honorar abhängt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung. Was in der Jahresabrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG. In der Nachbarschaft finden Sie WEG-Verwaltung im Gallus, WEG-Verwaltung im Bahnhofsviertel und WEG-Verwaltung in Niederrad. Eine Übersicht aller Stadtteile steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt.
Häufige Fragen
Ja. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend; das Gutleutviertel und die Quartiere am Westhafen betreuen wir als Teil des innerstädtischen Frankfurts. Objektbegehungen, Handwerkertermine und Eigentümerversammlungen in Präsenz sind selbstverständlich möglich.
Ja, und zwar wegen der Technik. Aufzug, Lüftung, Pumpen, Brandmeldetechnik und die Abdichtung der Tiefgarage haben Lebensdauern von etwa fünfzehn bis dreißig Jahren. Bei einem Gebäude dieses Baujahrs laufen die ersten dieser Fristen jetzt ab. Wir benennen die absehbaren Austauschzeitpunkte mit Größenordnung, damit die Rücklage dazu passt, statt später eine Sonderumlage zu erzwingen.
Das regelt die Teilungserklärung. Häufig bildet die Tiefgarage einen eigenen Kostenkreis, manchmal werden tragende Bauteile und Abdichtung von der gesamten Gemeinschaft getragen, weil sie zum Gemeinschaftseigentum gehören. Wir lesen die Regelung nach, rechnen danach ab und sagen offen, wenn sie sich mit der gelebten Praxis nicht deckt.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter und beschließt den Verwaltervertrag. Danach folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Bei technisch ausgestatteten Anlagen prüfen wir zusätzlich, ob Wartungsverträge, Prüfprotokolle und Revisionsunterlagen vollständig übergeben werden.
Kontakt
Ein kurzes Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Danach wissen Sie, ob die Zusammenarbeit passt – und wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.