WEG-Verwaltung · Frankfurt-Nied
Nied ist von kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt: Arbeiterwohnbau, Zwischenkriegszeit, Wiederaufbau. Viele Gemeinschaften hier haben sechs, acht oder zwölf Einheiten.
Solche Gemeinschaften verwalten sich oft lange selbst – bis die erste größere Maßnahme, ein Eigentümerwechsel oder ein Streit zeigt, dass Beschlüsse, Abrechnung und Fristen nicht mehr sauber laufen. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, fester Ansprechpartner und alle Unterlagen jederzeit im digitalen Eigentümerportal.
Baubestand
Nied wuchs mit der Industrie am Main und an der Bahn: Mehrfamilienhäuser für Arbeiterfamilien, später Siedlungsbau der Zwischenkriegszeit und Wiederaufbau nach 1945. Dazwischen liegt der alte Ortskern an der Nidda. Die Häuser sind meist überschaubar groß, oft zwei bis vier Geschosse, häufig mit Hof oder kleinem Garten.
Für die Erhaltungsplanung ist das eine Erleichterung und ein Risiko zugleich. Erleichterung, weil die Bauteile überschaubar sind. Risiko, weil sich die Kosten einer großen Maßnahme auf sehr wenige Eigentümer verteilen. Ein Dach kostet in einer Achtparteien-Gemeinschaft je Einheit ein Vielfaches dessen, was es in einer Anlage mit sechzig Einheiten kostet. Genau deshalb braucht gerade die kleine Gemeinschaft eine ernsthafte Rücklage.
Kleine Gemeinschaft
Viele kleine Gemeinschaften kommen jahrelang ohne professionelle Verwaltung aus – meist, weil ein Eigentümer die Arbeit nebenher macht. Das funktioniert, solange nichts Größeres ansteht. Problematisch wird es, wenn Beschlüsse formal angreifbar sind, die Abrechnung nicht den Anforderungen entspricht oder derjenige, der alles gemacht hat, nicht mehr kann oder will.
Einladung, Fristen, Tagesordnung, Beschlusstext und Beschluss-Sammlung müssen stimmen, sonst ist ein Beschluss anfechtbar – unabhängig davon, wie sinnvoll er inhaltlich war. Wir führen das sauber, damit die Gemeinschaft sich auf ihre Entscheidungen verlassen kann.
Die Jahresabrechnung ist kein Kontoauszug. Sie muss nachvollziehbar gegliedert sein, Einnahmen und Ausgaben korrekt zuordnen und die Entwicklung der Rücklage zeigen. Wir erstellen sie so, dass jeder Eigentümer sie ohne Rückfragen lesen kann.
Wenn bisher ein Eigentümer verwaltet hat, fehlen oft Unterlagen oder sie liegen privat. Wir übernehmen geordnet, listen auf, was fehlt, und bauen die Unterlagen wieder auf – ohne Vorwürfe, denn nebenher ist das kaum zu leisten.
Kosten
Das Honorar bemisst sich je Einheit und Monat. Einen Festpreis für alle gibt es bei uns nicht, weil es ihn ehrlicherweise nicht geben kann: Zwei Häuser mit gleicher Einheitenzahl können sehr unterschiedlichen Aufwand bedeuten.
Maßgeblich sind vor allem die Zahl der Einheiten, der Zustand des Gebäudes und der tatsächliche Betreuungsaufwand. In kleinen Gemeinschaften liegt der Betrag je Einheit höher als in großen Anlagen, weil sich der Grundaufwand auf wenige Einheiten verteilt – das sagen wir vorher und nicht im Angebot zwischen den Zeilen. Was genau in den Betrag einfließt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung.
Verwalterwechsel
Die Gründe ähneln sich über alle Stadtteile hinweg: Niemand geht ans Telefon, die Abrechnung kommt spät und ist nicht nachvollziehbar, Beschlüsse werden nicht umgesetzt, Handwerker nicht koordiniert. In Nied ist der häufigste Anlass ein anderer: Die Gemeinschaft hat sich bisher selbst verwaltet und möchte die Verantwortung in professionelle Hände geben.
Der Wechsel läuft geordnet ab: Bestellung des neuen Verwalters und Beschluss über den Verwaltervertrag in der Eigentümerversammlung, anschließend Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und offenen Vorgängen. Ablauf, Unterlagen und Fristen stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln; welche Rolle der Beirat dabei spielt, erklären wir unter Verwaltungsbeirat der WEG.
Leistungen
Wir übernehmen die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft vollständig – kaufmännisch und technisch. Vom Wirtschaftsplan über die Buchhaltung bis zur Jahresabrechnung, einschließlich Erhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung und Umsetzung der Beschlüsse. Gerade bei kleinen Gemeinschaften achten wir darauf, dass Einladung, Beschlusstext und Beschluss-Sammlung formal tragen. Ausführlich beschrieben ist das auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main.
Wovon das Honorar abhängt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung. Was in der Jahresabrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG. In der Nachbarschaft finden Sie WEG-Verwaltung in Höchst, WEG-Verwaltung in Griesheim und WEG-Verwaltung in Sossenheim. Eine Übersicht aller Stadtteile steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt.
Häufige Fragen
Ja. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend; Nied betreuen wir als Teil des westlichen Frankfurts. Objektbegehungen, Handwerkertermine und Eigentümerversammlungen in Präsenz sind selbstverständlich möglich.
Gesetzlich ist eine Verwaltung nicht in jedem Fall zwingend, und viele kleine Gemeinschaften kommen lange ohne aus. Die Frage ist eher, was passiert, wenn es schwierig wird: eine große Maßnahme, ein Zahlungsausfall, ein Streit über die Abrechnung oder ein Eigentümerwechsel. Dann zählt, ob Beschlüsse formal tragen und die Unterlagen vollständig sind. Wir sagen Ihnen in einem Erstgespräch ehrlich, ob sich eine Verwaltung für Ihre Gemeinschaft lohnt.
Nein, das ist der Normalfall bei einer Übernahme aus der Selbstverwaltung. Wir erstellen eine Liste dessen, was vorhanden ist und was fehlt, und bauen die Unterlagen Schritt für Schritt wieder auf – Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Versicherungsunterlagen, Verträge und die Entwicklung der Rücklage. Wichtig ist nur, dass wir von Anfang an wissen, womit wir es zu tun haben.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter und beschließt den Verwaltervertrag. Danach folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Kommt die Gemeinschaft aus der Selbstverwaltung, begleiten wir zusätzlich die Einrichtung des Gemeinschaftskontos und die Ordnung der Unterlagen.
Kontakt
Ein kurzes Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Danach wissen Sie, ob die Zusammenarbeit passt – und wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.