WEG-Verwaltung · Frankfurt-Nieder-Erlenbach
Nieder-Erlenbach ist der nördlichste Stadtteil Frankfurts und hat seinen dörflichen Charakter bewahrt: alter Ortskern, Fachwerk, Hofreiten, dazu neuere Wohnbebauung.
Wohnungseigentum entsteht hier oft durch Aufteilung eines bestehenden Hauses. Dann ist die Teilungserklärung nicht eine Formalie aus der Bauzeit, sondern ein Dokument, das jede spätere Frage entscheidet – und das kaum jemand liest. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, fester Ansprechpartner und alle Unterlagen jederzeit im digitalen Eigentümerportal.
Baubestand
Der Ortskern von Nieder-Erlenbach ist historisch gewachsen, mit Fachwerk, Hofreiten und landwirtschaftlich geprägter Bebauung; am Rand kamen in den letzten Jahrzehnten Wohngebiete hinzu. Wo Wohnungseigentum besteht, ist es häufig durch Umbau und Aufteilung bestehender Gebäude entstanden.
Solche Aufteilungen sind selten so klar geregelt wie bei einem Neubau. Nebengebäude, Hofflächen, Zufahrten, Dachböden und Keller sind unterschiedlich zugeordnet, manchmal unvollständig. Was auf dem Papier steht, deckt sich nach Jahrzehnten gelebter Praxis oft nicht mehr mit dem, was alle für selbstverständlich halten – und beim ersten Streit zählt das Papier.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan legt fest, was Sondereigentum ist, welche Sondernutzungsrechte bestehen, wie Kosten verteilt werden und welche Mehrheiten gelten. Sie geht in vielen Fragen dem Gesetz vor. Trotzdem haben die meisten Eigentümer sie nie gelesen – und viele Verwaltungen auch nicht.
Wir lesen die Teilungserklärung zu Beginn vollständig und fassen die praktisch wichtigen Punkte verständlich zusammen: Kostenverteilung, Stimmrecht, Sondernutzungsrechte, Abgrenzungen. Diese Zusammenfassung bekommt jeder Eigentümer.
Wo die gelebte Praxis von der Regelung abweicht, sagen wir es – auch wenn es unbequem ist. Eine Abweichung, die alle kennen, lässt sich durch Beschluss oder Vereinbarung ordnen. Eine unbekannte wird beim nächsten Verkauf zum Problem.
Manche Regelungen lassen sich durch Beschluss ändern, andere nur durch Vereinbarung aller Eigentümer mit Eintragung im Grundbuch. Wir sagen, welcher Weg nötig ist, und bereiten ihn vor, statt eine unwirksame Abkürzung zu nehmen.
Kosten
Das Honorar bemisst sich je Einheit und Monat. Einen Festpreis für alle gibt es bei uns nicht, weil es ihn ehrlicherweise nicht geben kann: Zwei Häuser mit gleicher Einheitenzahl können sehr unterschiedlichen Aufwand bedeuten.
Maßgeblich sind vor allem die Zahl der Einheiten, der Zustand des Gebäudes und der tatsächliche Betreuungsaufwand. Bei Gemeinschaften mit unklarer oder veralteter Teilungserklärung fällt zu Beginn zusätzlicher Prüfaufwand an, den wir gesondert ausweisen. Was genau in den Betrag einfließt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung.
Verwalterwechsel
Die Gründe ähneln sich über alle Stadtteile hinweg: Niemand geht ans Telefon, die Abrechnung kommt spät und ist nicht nachvollziehbar, Beschlüsse werden nicht umgesetzt, Handwerker nicht koordiniert. In Nieder-Erlenbach ist ein häufiger Anlass, dass niemand mehr weiß, welche Flächen eigentlich wem zustehen.
Der Wechsel läuft geordnet ab: Bestellung des neuen Verwalters und Beschluss über den Verwaltervertrag in der Eigentümerversammlung, anschließend Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und offenen Vorgängen. Ablauf, Unterlagen und Fristen stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln; welche Rolle der Beirat dabei spielt, erklären wir unter Verwaltungsbeirat der WEG.
Leistungen
Wir übernehmen die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft vollständig – kaufmännisch und technisch. Vom Wirtschaftsplan über die Buchhaltung bis zur Jahresabrechnung, einschließlich Erhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung und Umsetzung der Beschlüsse. Die Auswertung der Teilungserklärung und eine verständliche Zusammenfassung für alle Eigentümer gehören zum Beginn jeder Zusammenarbeit. Ausführlich beschrieben ist das auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main.
Wovon das Honorar abhängt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung. Was in der Jahresabrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG. In der Nachbarschaft finden Sie WEG-Verwaltung in Harheim, WEG-Verwaltung in Nieder-Eschbach und WEG-Verwaltung in Berkersheim. Eine Übersicht aller Stadtteile steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt.
Häufige Fragen
Ja. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend; Nieder-Erlenbach betreuen wir als nördlichsten Frankfurter Stadtteil. Objektbegehungen, Handwerkertermine und Eigentümerversammlungen in Präsenz sind selbstverständlich möglich – für das richtige Objekt fahren wir auch quer durch die Stadt.
Sie ist beim Grundbuchamt hinterlegt und liegt in der Regel auch den Eigentümern aus dem Kaufvertrag vor. Fehlt sie, lässt sie sich über das Grundbuchamt beschaffen. Wir übernehmen das bei einer Übernahme und werten das Dokument samt Aufteilungsplan aus.
Teilweise. Einige Punkte – etwa bestimmte Kostenverteilungen – kann die Gemeinschaft heute durch Beschluss anpassen. Andere, insbesondere die Zuordnung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten, erfordern eine Vereinbarung aller Eigentümer und die Eintragung im Grundbuch. Wir sagen Ihnen, welcher Weg für Ihr Anliegen nötig ist; die notarielle und rechtliche Umsetzung leisten wir nicht selbst.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter und beschließt den Verwaltervertrag. Danach folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Wir beginnen mit der Auswertung der Teilungserklärung, weil davon alles Weitere abhängt.
Kontakt
Ein kurzes Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Danach wissen Sie, ob die Zusammenarbeit passt – und wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.