WEG-Verwaltung · Frankfurt-Oberrad
Oberrad ist überschaubar geblieben – und genau das macht Verwaltung hier angenehm konkret.
Ein Stadtteil mit dörflichem Kern und den Gärtnereien, denen Frankfurt seine Grüne Soße verdankt, dazu viele Wohngebäude aus den Nachkriegsjahrzehnten. Für deren Eigentümergemeinschaften stellt sich dieselbe Frage: Welche großen Bauteile sind erneuert – und welche stehen noch an? Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, fester Ansprechpartner und alle Unterlagen jederzeit im digitalen Eigentümerportal.
Baubestand
Viele Oberräder Wohngebäude stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten. Bei Gebäuden dieser Jahrgänge entscheidet der Blick auf die großen Bauteile: Heizung, Fenster, Dach, Leitungen, Balkone und häufig die Fassade. Was davon bereits erneuert wurde und was noch aussteht, ist von Haus zu Haus verschieden – und genau das muss man wissen, bevor man plant.
Für eine Gemeinschaft im Nachkriegsbestand ist die wichtigste Frage deshalb nicht, ob saniert wird, sondern in welcher Reihenfolge und aus welchem Topf. Eine Erhaltungsrücklage, die zum tatsächlichen Zustand passt, kann den Bedarf an kurzfristigen Sonderumlagen deutlich verringern. Kommen gesetzliche Anforderungen an die Heizung hinzu, gehört auch das in die Reihenfolge – sinnvollerweise, bevor ein Ausfall den Zeitpunkt bestimmt.
Vor Ort
Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend, Oberrad beginnt auf der anderen Mainseite. Das ist kein Marketingargument, sondern ein praktisches: Wer schnell vor Ort sein kann, entscheidet anders als jemand, der Fotos per Mail anfordert.
Vor einer größeren Maßnahme schauen wir uns an, worum es geht. Ein Riss, ein feuchter Keller, ein undichter Balkon lassen sich aus zweiter Hand nicht sinnvoll beurteilen – und ein Angebot, das auf einer Beschreibung beruht, ist selten vergleichbar.
In einem überschaubaren Stadtteil ist die Eigentümerversammlung vor Ort der Normalfall und nicht die Ausnahme. Wir organisieren sie dort, wo die Gemeinschaft sie haben möchte, mit ordnungsgemäßer Einladung, belastbarer Tagesordnung und Beschlussvorlagen im Wortlaut.
Sie sprechen durchgehend mit derselben Person, die Ihr Haus und Ihre Gemeinschaft kennt – ohne wechselnde Zuständigkeiten und ohne dass die Vorgeschichte bei jedem Anruf neu erzählt werden muss.
Kosten
Bemessen wird je Einheit und Monat. Eine öffentliche Pauschale nennen wir nicht, weil sie ohne Kenntnis Ihres Hauses keine belastbare Auskunft wäre.
Maßgeblich sind die Zahl der Einheiten, der Zustand des Gebäudes und der tatsächliche Betreuungsaufwand. Kleinere Gemeinschaften liegen je Einheit höher als große, weil sich Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung und Beschlussumsetzung auf weniger Einheiten verteilen – das ist keine Preispolitik, sondern Arithmetik, und wir sagen es lieber vorher. Was genau in den Betrag einfließt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung.
Verwalterwechsel
Gerade im Nachkriegsbestand fällt eine schwache Verwaltung irgendwann auf: Die anstehenden großen Maßnahmen tauchen in keiner Planung auf, die Rücklage passt nicht zum Zustand des Hauses, und auf die Frage, wann das Dach zuletzt geprüft wurde, kommt keine belastbare Antwort. Dazu die üblichen Punkte – späte Abrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, niemand ist erreichbar.
Der Wechsel folgt einem festen Ablauf: Beschluss in der Eigentümerversammlung über Bestellung und Verwaltervertrag, danach Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Im Nachkriegsbestand prüfen wir bei der Übernahme besonders, was zum Zustand der großen Bauteile überhaupt dokumentiert ist – genau dort fehlt am häufigsten etwas. Wir übernehmen die Abstimmung mit der bisherigen Verwaltung und benennen offen, was nicht vorliegt. Ablauf, Unterlagen und Fristen stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln; welche Rolle der Beirat dabei spielt, erklären wir unter Verwaltungsbeirat der WEG.
Leistungen
Wir übernehmen die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft vollständig – kaufmännisch und technisch. Das Jahr beginnt mit dem Wirtschaftsplan, läuft über die Buchhaltung zur Jahresabrechnung und schließt die Erhaltungsrücklage ein, auf die es im Nachkriegsbestand besonders ankommt. Dazu kommen Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Umsetzung der gefassten Beschlüsse, die Koordination der Fachbetriebe und die laufende Kommunikation mit den Eigentümern. Ausführlich beschrieben ist das auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main.
Wovon das Honorar abhängt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung. Was in der Jahresabrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG. Weitere Stadtteilseiten finden Sie unter WEG-Verwaltung in Sachsenhausen, WEG-Verwaltung im Ostend und WEG-Verwaltung in Bornheim.
Häufige Fragen
Ja. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend, Oberrad beginnt auf der anderen Mainseite. Für Eigentümergemeinschaften in Oberrad heißt das kurze Wege zu Objektbegehungen, Handwerkerterminen und Eigentümerversammlungen in Präsenz.
Auf eine Reihenfolge. Bei Gebäuden dieser Jahrgänge sind Heizung, Fenster, Dach, Leitungen, Balkone und oft die Fassade die Bauteile, über die irgendwann entschieden werden muss. Welche davon bereits erneuert wurden, ist von Haus zu Haus verschieden. Entscheidend ist deshalb, den Zustand zu erfassen, die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen und die Erhaltungsrücklage daran auszurichten. Das kann den Bedarf an kurzfristigen Sonderumlagen deutlich verringern.
Zuerst, was zum Gebäude überhaupt dokumentiert ist: welche Bauteile wann erneuert wurden, ob Zustandsberichte, Wartungsnachweise und Prüfprotokolle vorliegen und welche beschlossenen Maßnahmen noch offen sind. Danach gleichen wir ab, ob die Erhaltungsrücklage zu dem passt, was tatsächlich ansteht. Erst aus diesen beiden Schritten wird eine Planung, die trägt – alles andere ist geraten.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter und beschließt den Verwaltervertrag. Danach folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Wir übernehmen die Abstimmung mit der bisherigen Verwaltung und sagen offen, wenn Unterlagen fehlen.
Kontakt
Ein kurzes Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Danach wissen Sie, ob die Zusammenarbeit passt – und wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.