WEG-Verwaltung · Frankfurt-Unterliederbach
Unterliederbach vereint einen alten Ortskern mit großen Wohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre. Dieser Bestand steht jetzt vor der Frage, die ihn über Jahre beschäftigen wird.
Heizung, Fenster, Dämmung: Die energetische Modernisierung ist für Gemeinschaften dieses Baujahrs der größte Posten der nächsten Jahre – und die Reihenfolge der Maßnahmen entscheidet darüber, was sie am Ende kostet. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, fester Ansprechpartner und alle Unterlagen jederzeit im digitalen Eigentümerportal.
Baubestand
Neben dem gewachsenen Ortskern prägen in Unterliederbach die Wohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre das Bild – mehrgeschossige Zeilen und Punkthäuser mit Aufzügen, gemeinschaftlichen Heizanlagen und großen Grünflächen. Gebaut wurde solide und schnell, mit den Standards ihrer Zeit.
Diese Standards sind heute der Kern der Aufgabe. Bauteile dieses Baujahrs erreichen das Ende ihrer Nutzungsdauer ungefähr gleichzeitig: Fenster, Heizungsanlage, Leitungen, Balkone und Betonbauteile. Wer das als Einzelposten behandelt, zahlt mehrfach. Wer eine Reihenfolge festlegt, kann Maßnahmen verbinden und Förderungen nutzen, die es nur für aufeinander abgestimmte Schritte gibt.
Modernisierung
Eine energetische Modernisierung scheitert selten an der Technik und fast immer an der Entscheidung. Die Summen sind hoch, die Eigentümer unterschiedlich finanzkräftig, und niemand will über etwas abstimmen, das er nicht versteht. Die Aufgabe der Verwaltung ist deshalb nicht, zu überreden, sondern eine Entscheidungsgrundlage zu liefern.
Eine Maßnahme über mehrere hunderttausend Euro ist abstrakt. Was jede Einheit zahlt, ist es nicht. Wir rechnen jede Variante auf die einzelne Einheit herunter – als Einmalbetrag und als monatliche Belastung über die Finanzierungsdauer.
Wir legen in der Regel mehrere Wege vor: die vollständige Maßnahme, eine abgestufte Variante und die reine Instandsetzung. Mit Kosten, Wirkung und Folgen für die Rücklage. Die Gemeinschaft entscheidet dann über etwas Vergleichbares.
Fördermittel sind an Bedingungen, Reihenfolgen und Antragszeitpunkte gebunden. Wir klären vor der Versammlung, was in Frage kommt, und weisen darauf hin, wenn ein Beschluss eine Förderung ausschließen würde.
Kosten
Das Honorar bemisst sich je Einheit und Monat. Einen Festpreis für alle gibt es bei uns nicht, weil es ihn ehrlicherweise nicht geben kann: Zwei Häuser mit gleicher Einheitenzahl können sehr unterschiedlichen Aufwand bedeuten.
Maßgeblich sind vor allem die Zahl der Einheiten, der Zustand des Gebäudes und der tatsächliche Betreuungsaufwand. In Phasen großer Modernisierungen steigt der Aufwand vorübergehend deutlich – das besprechen wir offen, statt es später nachzufordern. Was genau in den Betrag einfließt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung.
Verwalterwechsel
Die Gründe ähneln sich über alle Stadtteile hinweg: Niemand geht ans Telefon, die Abrechnung kommt spät und ist nicht nachvollziehbar, Beschlüsse werden nicht umgesetzt, Handwerker nicht koordiniert. In Siedlungen dieses Baujahrs kommt häufig hinzu, dass notwendige Maßnahmen seit Jahren vertagt werden, weil niemand eine entscheidungsreife Grundlage vorlegt.
Der Wechsel läuft geordnet ab: Bestellung des neuen Verwalters und Beschluss über den Verwaltervertrag in der Eigentümerversammlung, anschließend Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und offenen Vorgängen. Ablauf, Unterlagen und Fristen stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln; welche Rolle der Beirat dabei spielt, erklären wir unter Verwaltungsbeirat der WEG.
Leistungen
Wir übernehmen die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft vollständig – kaufmännisch und technisch. Vom Wirtschaftsplan über die Buchhaltung bis zur Jahresabrechnung, einschließlich Erhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung und Umsetzung der Beschlüsse. Bei Gemeinschaften vor großen Maßnahmen gehört die Vorbereitung entscheidungsreifer Varianten zur wichtigsten Arbeit. Ausführlich beschrieben ist das auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main.
Wovon das Honorar abhängt, steht unter Kosten der WEG-Verwaltung. Was in der Jahresabrechnung stehen muss, erklären wir unter Jahresabrechnung der WEG. In der Nachbarschaft finden Sie WEG-Verwaltung in Höchst, WEG-Verwaltung in Sossenheim und WEG-Verwaltung in Zeilsheim. Eine Übersicht aller Stadtteile steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt.
Häufige Fragen
Ja. Unser Büro liegt in der Rhönstraße im Ostend; Unterliederbach betreuen wir als Teil des westlichen Frankfurts. Objektbegehungen, Handwerkertermine und Eigentümerversammlungen in Präsenz sind selbstverständlich möglich – für das richtige Objekt fahren wir auch quer durch die Stadt.
Ob und wann ein Austausch verpflichtend ist, hängt von Anlagentyp, Alter und Betriebsweise ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Unabhängig davon gilt: Eine Anlage aus den Siebzigerjahren ist technisch am Ende ihrer Nutzungsdauer. Sinnvoll ist, die Gebäudehülle vorher zu betrachten, weil eine neue Anlage sonst zu groß ausgelegt wird. Wir lassen die Situation fachlich bewerten und legen der Gemeinschaft Varianten mit Kosten vor.
Es ist der häufigste Grund, warum große Maßnahmen scheitern. Hilfreich ist, früh und offen darüber zu sprechen: über eine abgestufte Umsetzung, über den Aufbau der Rücklage über mehrere Jahre statt einer Sonderumlage und über Finanzierungsmöglichkeiten der Gemeinschaft. Wir bereiten diese Wege auf, damit die Versammlung über konkrete Zahlen spricht und nicht über Grundsätze.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter und beschließt den Verwaltervertrag. Danach folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten, Verträgen und laufenden Vorgängen. Steht eine große Maßnahme an, sehen wir uns zusätzlich an, welche Gutachten und Angebote bereits vorliegen.
Kontakt
Ein kurzes Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Danach wissen Sie, ob die Zusammenarbeit passt – und wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.